Stadt Emmendingen

Das Mittelzentrum Emmendingen liegt äußerst reizvoll im Breisgau zwischen der Vorbergzone des Schwarzwalds und dem Kaiserstuhl.
Rund 30.000 Einwohnende profitieren hier von einer hervorragenden Infrastruktur, einer zukunftsorientierten Wirtschaft und einem hohen Freizeitwert.
Die Stadt Emmendingen bietet an der Karl-Bautz-Straße das im Bereich der Innenstadt liegende „Areal Bautz“ zur Entwicklung an. Die Grundstücksgröße beträgt 1496 m² und ist teilweise mit einem denkmalgeschützten- und sanierungsbedürftigen Gebäude bebaut.
Durch die besondere Lage direkt am Bahnhof, ist das „Areal Bautz“ schnell und bequem mit dem ÖPNV erreichbar. Auch die Nähe zu Freiburg und zahlreichen Ausflugszielen macht den Standort interessant.

1. Städtebauliche Ziele der Ausschreibung
Die Stadt Emmendingen möchte das Grundstück zu den nachfolgend aufgeführten Bedingungen an einen Investor verkaufen.
Auf dem überwiegenden Teil der beiden Grundstücke kann vorrangig ein Hotelneubau, auch andere Nutzungen sind denkbar, entstehen. In Emmendingen besteht ein Bedarf an Hotelzimmern insbesondere in zentraler Lage zur Stadtmitte.
Als Nebennutzung bietet sich für den Neubauteil auch eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoß an, z.B. Einzelhandel oder bürgernahe Dienstleistungen.
Die bestehende Gastronomie in dem denkmalgeschützten Eckgebäude an der „Karl-Bautz-Straße“ und der Straße „Am Gaswerk“ sollte vorzugsweise erhalten bleiben. Das Gebäude sollte schonungsvoll saniert und modernisiert werden.
Der Erhalt der Wohnungen über dem denkmalgeschützten Bestandsgebäude (Shamrock) ist nicht zwingend. Der Bedarf an kleinen Wohneinheiten, speziell für Ein-Personen-Haushalte, sogenannte Mikro-Apartments, ist jedoch in den letzten Jahren enorm gestiegen. Hauptsächlich auch durch die Zunahme von Studenten und jungen Berufseinsteigern, die von dieser Wohnform, vornehmlich aufgrund der Lage am Bahnhof, profitieren würden.
Alternativ könnten über der Gastronomie auch Gäste- und Hotelzimmer sowie gewerbliche Wohnungen (Boardinghouse) entstehen.

2. Bauliche Ausnutzung der Grundstücke
Aus Sicht der Stadt Emmendingen soll an dieser Stelle eine markante stadtbildprägende Bebauung entstehen. Hier ist die Stadt Emmendingen bereit einen entsprechenden (vorhabenbezogenen) Bebauungsplan aufzustellen (vgl. Aktuelles Planungsrecht s.u.)
Vorstellbar wäre eine Ausnutzung der Grundstücke in folgendem Rahmen:
Im westlichen Bereich wäre eine Grundflächenzahl von 1,0 vorstellbar. Die Bebauung sollte eine gestaffelte Höhe aufweisen. Hierzu wird für das westliche Drittel der Grundstücke eine max. Gebäudehöhe von 24,00 m über Straßenniveau angenommen. Der mittlere Grundstücksteil sollte eine Höhe von 18,00 m nicht überschreiten. Die Gebäudehöhe im östlichen Teil orientiert sich am Bestand (ca. 12,00 m Gebäudehöhe).
Die überbaubare Fläche sollte ab dem 2. Obergeschoss maximal 2/3 der Grundfläche des westlichen Grundstücksteiles betragen. Die obersten Geschosse sollen von den Außenkanten der Gebäudeteile zurückweichen.
Als Anhaltspunkt ergibt sich eine maximale Geschossfläche für den Neubau von ca. 4.000 m². Zur Verdeutlichung der Bebauungsmöglichkeiten ist dieser Ausschreibung ein Bebauungsschema beigefügt.

3. Nutzungskonzept
Die Unterbringung einer öffentlich zugänglichen Lounge mit Blick über die Innenstadt im Obergeschoss wird von der Stadt Emmendingen begrüßt und dementsprechend auch in der Bewertung berücksichtigt.
Ein vielfältiges gastronomisches Angebot (Frühstück sowie Mittag- und Abendessen) wird ebenfalls positiv berücksichtigt.

4. Stellplätze
Die Anzahl der Stellplätze ergibt aus der geplanten Nutzung. Die Grundstücke liegen in einem Bereich, in dem per Satzung geregelt ist, dass Stellplätze für gewerbliche Nutzungen nicht nachgewiesen werden müssen. Für Wohnnutzungen sind Stellplätze nachzuweisen. Für zu erhaltene Bauteile können die dort theoretisch vorhanden Stellplätze angerechnet werden.
Die Herstellung von Stellplätzen und Garagen ist auf dem Grundstück zulässig.
Die Stadt Emmendingen geht davon aus, dass eine gewisse Anzahl an Stellplätzen auf dem Grundstück herstellbar ist und würde dies auch begrüßen.
Die Stadt möchte weitere Stellplätze in der Umgebung schaffen. Zum jetzigen Zeitpunkt liegen aber noch keine gesicherten Planungen vor. Eine Beteiligung durch einen Investor ist aber denkbar.
Die erforderlichen Fahrradstellplätze sind auf dem Grundstück nachzuweisen.

5. Dachgestaltung
Der westliche und der mittlere Bereich ist als Flachdach auszubilden. Eine Dachbegrünung ist vorzusehen. Eine zusätzliche Belegung mit Photovoltaik ist möglich. Die Photovoltaikelemente auf dem Dach dürfen aber vom öffentlichen Raum nicht sichtbar sein. Eine Belegung der Fassade mit Photovoltaik ist möglich.
Im östlichen Teil (Bestandsbebauung) gelten die Vorschriften der Gestaltungssatzung „Innenstadt“. Diese sind einzuhalten.

6. Energetische Standards
Für die Sanierung des Bestandsgebäudes bedarf es der Erstellung eines Energiekonzeptes. Ziel der Sanierung ist es den KfW Standard Denkmalschutz zu erreichen.
Für den Neubau wird der Energiestandard KfW 40 als Mindeststandard vorgeschrieben, um eine effiziente Energienutzung und niedrige Energiekosten zu realisieren. Hierbei sollen die Möglichkeiten zur Nutzung von erneuerbaren Energien ausgeschöpft werden. Bei der Bewertung der Angebote wird ein besserer Energiestandard berücksichtigt.
Positiv berücksichtigt werden auch weitere energetische Aspekte wie z.B. elektrische Ladestationen für E-Autos, Photovoltaik an Fassaden oder auf dem Dach.

7. Bisheriges Planungsrecht
Gegenstand der Planungsaufgabe ist die städtebauliche Neugestaltung der zwei städtischen Grundstücke, Flst.-Nr. 340 und 340/1, hinter dem Bahnhof. Das östliche mit ca. 729 m² liegt an der ausgebauten „Karl-Bautz-Straße“ und ist mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, welches u. a. eine Gaststätte beinhaltet. Der Bebauungsplan (Karl-Bautz-Str. /Schützenstraße) setzt hier ein Kerngebiet (MK) fest. Das Maß der Nutzung orientiert sich am Bestand. Der Bebauungsplan weist eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschoßflächenzahl von 1,6 aus. Es ist eine geschlossene Bauweise festgesetzt.
Das andere Flurstück mit 767 m² liegt in einem Gewerbegebiet und war mit einem sanierungsbedürftigen Gebäude bebaut, welches inzwischen abgerissen wurde.
Der hierfür geltende Bebauungsplan (Karl-Bautz-Str. / Schützenstraße Teilbereich II) weist ein Gewerbegebiet aus. Zulässig sind gewerbliche Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Grundflächenzahl beträgt 0,8 und die Geschoßflächenzahl 1,6. Es ist eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse ist mit 2 Vollgeschossen festgesetzt.

8. Zukünftige Planung
Stadtplanerisches Ziel ist die Aufwertung des öffentlichen Raumes und die Gestaltung des Bereichs westlich der Bahnlinie. Es ist gewünscht, dass die beiden Flurstücke als Einheit bebaut werden. Die Stadt Emmendingen ist bereit beide Bebauungspläne bei Vorlage eines geeigneten Konzeptes zu ändern.

9. Bauzeiten und Bauabwicklung
Die Stadt Emmendingen wünscht sich eine zügige Realisierung des Projektes. Deshalb sollte im Angebot ein Zeitraum angegeben werden, in dem das Vorhaben realisiert wird. Der Zeitraum zählt ab der Rechtskraft des noch aufzustellenden Bebauungsplanes. Eine kurze Bauphase wird in der Vergabe als Kriterium berücksichtigt.

10. Grundstücksvergabe

a. Vergabe als Erbbaurecht
Die Stadt Emmendingen priorisiert gegenüber dem Verkauf die Vergabe als Erbbaurecht zu den folgenden Konditionen: 
Laufzeit: 60 Jahre
Erbbauzins:  3 % p.a. des Bodenwertes (42 TE p.a.)

​​​​b. Verkauf
Die Kaufpreisvorstellung der Stadt liegt bei 1.400.000, - Euro (1,4 Mio. Euro).
Eine Über- oder Unterschreitung des genannten Kaufpreises wirkt sich positiv/negativ auf die Bewertung aus.

Hinweise:

Grundwasser
1. Das Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III a. Bei der Ansiedlung von Gewerbebetrieben ist ggf. mit Nutzungseinschränkungen bzw. Auflagen zur Genehmigung zu rechnen.
2. Der MHW kann bei ca. 198,00 m ü. NN angenommen werden. Die Gründungstiefe (UK Kellerboden) darf den mittleren Grundwasserhöchststand (MHW) nicht unterschreiten. Untergeschosse im Grundwasserschwankungsbereich sind als wasserdichte Wannen auszuführen. Der genaue Wert ist bei der Planung beim Landratsamt nachzufragen. Das Straßenniveau liegt an der Karl-Bautz-Straße bei 202,00 ü. NN und an der westlichen Grundstücksgrenze bei 201,20 m ü. NN.

Immissionsschutz
Das Grundstück liegt in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Emmendingen. Die Rheintalbahn ist sehr stark befahren. An den Gebäuden sind deshalb hohe Anforderungen an den baulichen Schallschutz zu erfüllen.

Ausschreibungs- und Vergabekriterien
Bei der Auswertung der Angebote werden verschiedene Kriterien berücksichtigt.
Von wesentlicher Bedeutung sind

• das Nutzungskonzept
• die Berücksichtigung der energetischen Belange
• städtebauliche und architektonische Gestaltung
• das Preisangebot.

Der Stadtrat behält sich eine andere Gewichtung vor.   

Bewerbungen mit aussagekräftigen Unterlagen sind bis 20.05.2022 bei der Stadt Emmendingen, 2.1.5 Grundstücksmanagement, Landvogtei 10, 79312 Emmendingen einzureichen.Rückfragen bitte per E-Mail an: grundstuecksmanagement(@)emmendingen.de​​​​​​​.