Genehmigungsprozesse im Baurecht

Ende November 2023 wurde die Landesbauordnung Baden-Württemberg in Teilen angepasst, um baurechtliche Verfahren zu digitalisieren. Eine wesentliche Änderung betrifft die Beteiligung von Nachbarn nach § 55 der Landesbauordnung (LBO).

Bisher wurden die Eigentümer angrenzender Grundstücke, sogenannte Angrenzer, teilweise auch sonstige Nachbarn, im Rahmen von baurechtlichen Verfahren durch die Baurechtsbehörde der Stadt Emmendingen beteiligt. Nun werden nur noch direkte Angrenzer und ggf. sonstige Nachbarn bei Bauvorhaben benachrichtigt, wenn Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen oder nachbarschützende Belange durch das geplante Vorhaben betroffen sind. Das bedeutet, wenn ein Bauvorhaben die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes einhält oder sich nach den Einfügungsparametern des § 34 Baugesetzbuch in die Umgebung einfügt, erfolgt ab sofort keine Nachbarbeteiligung mehr.

Die Zulässigkeit des Kenntnisgabeverfahrens, das dem beschleunigten Bauen dienen soll, setzt voraus, dass das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt. Das Vorhaben darf den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widersprechen.

Auch beim Abbruch von Anlagen und Einrichtungen kann dieses Verfahren durchgeführt werden.

Es ist anzumerken, dass bei der Wahl dieses Verfahrens sowohl Ihre Eigenverantwortung als Bauherr_in als auch die Verantwortung des Entwurfsverfasser_in steigt. Rechtssicherheit erreichen Sie nur mit einer Baugenehmigung, da diese einen Verwaltungsakt darstellt, der bestandskräftig wird. Beim Kenntnisgabeverfahren bleibt z.B. der Nachbarschaft der Weg vor die Gerichte ohne zeitliche Begrenzung offen.

Das Kenntnisgabeverfahren ist ein bloßes baurechtliches Anzeigeverfahren mit Baufreigabefunktion.

Kenntnisgabeverfahren nach § 51 Abs. 1 und 2 LBO

Lageplan Schriftlicher Teil (§ 4 LBOVVO)

Baubeschreibung

Zusätzliche Baubeschreibung für gewerbliche Anlagen

Zustimmungserklärung gegenüber Baurechtsbehörde

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt, sondern stellt fest, dass die für die Bildung von Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) vorgesehenen Wohnungen und sonstigen Räume baulich in sich abgeschlossen sind. Sie dient der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wie z. B. der Umwandlung von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen.

Die gesetzliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das Gesetz über das Wohnungseigentum und für das Dauerwohnrecht gilt das Wohnungseigentumsgesetz in der jeweils gültigen Fassung, sowie die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Antrag Abgeschlossenheitsbescheinigung §§7, 32 WEG

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Im Rahmen der Baugenehmigung, bzw. während der Durchführung von Baumaßnahmen können Abnahmen (z. B. Rohbau- und Schlussabnahme) angeordnet werden. Bauliche Anlagen können erst nach erfolgter Abnahme in Betrieb genommen werden. Die Bauabnahme stellt grundsätzlich eine Baukontrolle dar, die die ordnungsgemäße Bauausführung überwacht, so dass die öffentlich rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Über die in der Baugenehmigung geforderten Abnahmen hinaus, werden sämtliche Baumaßnahmen stichprobenartig überwacht. Die Einhaltung der Bestimmungen zum Schutz der allgemeinen Sicherheit (z. B. Unfallverhütungsvorschriften etc.) und die Verwendung von zugelassenen Bauprodukten werden bei der Bauüberwachung stichprobenartig ebenfalls überprüft.

Den mit der Überwachung beauftragten Personen ist jederzeit Zutritt zu Baustellen und Betriebsstätten sowie Einblick in Genehmigungen und Zulassungen, Prüfzeugnisse, Übereinstimmungserklärungen, Übereinstimmungszertifikate, Überwachungsnachweise, Zeugnisse und Aufzeichnungen über die Prüfung von Bauprodukten, in die Bautagebücher und andere vorgeschriebene Aufzeichnungen zu gewähren. Der Bauherr hat die für die Überwachung erforderlichen Arbeitskräfte und Geräte zur Verfügung zu stellen.

Antrag Schlussabnahme gemäß § 67 Abs. 1 Nr. 2 LBO

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Die Brandverhütungsschau ist eine Maßnahme des vorbeugenden Brandschutzes und beinhaltet die regelmäßige Überwachung von baulichen Anlagen, die wegen ihrer Nutzung besonders brandgefährdet sind oder im Brandfall eine größere Zahl von Personen gefährdet werden. Die Brandverhütungsschau wird in einen Rhythmus von 5 Jahren durchgeführt.

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Eine Grundstücksteilung oder Parzellierung ist die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes (nicht zu verwechseln mit Flurstück) in zwei oder mehrere Teile. Aufgrund bestimmter Rechtsfolgen, die hieraus resultieren (z. B. Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Eigentumsrechte), ist die Teilung in einem Veränderungsnachweis bzw. Fortführungsnachweis zu dokumentieren, zudem ist das Grundstücks- bzw. Liegenschaftskataster und das Grundbuch nachzuführen. Gesetzlich verankert ist die Grundstücksteilung in § 19 Baugesetzbuch (BauGB).

Berechtigt zur Durchführung von Teilungen sind öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Beamte der Vermessungsverwaltung (Landratsamt Emmendingen – Haus am Festplatz). Die geplante Grundstücksteilung ist der Baurechtsbehörde zwei Wochen vorher anzuzeigen. Dies hat schriftlich unter Beifügung eines amtlichen Lageplanes mit Darstellung der künftigen Grenzziehung zu erfolgen.

Anzeige Grundstücksteilung § 8 LBO

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In den vergangenen Jahren sind in der freien Landschaft, die baurechtlich auch als Außenbereich bezeichnet wird, viele Freizeitgärten mit Hütten, Einfriedungen, Lagerplätze sowie Grillstellen und Sitzplätze entstanden. Die ursprüngliche Kulturlandschaft wird damit mehr und mehr zersiedelt. Diese Entwicklung beeinflusst nicht nur das Landschaftsbild und die ökologische Funktion negativ, sondern beeinträchtigt auch die Erholungswirkung der Landschaft für die Allgemeinheit. Als sogenannter  Außenbereich gilt der Bereich eines Gemeindegebietes, der - anders als Baugebiete – rechtlich nicht zur Bebauung bestimmt ist. Er beginnt unmittelbar im Anschluss an das letzte Haus eines jeden Ortsteils.

Gerätehütten bis 20 cbm Brutto-Rauminhalt oder umbautem Raum bedürfen im Außenbereich nach der Landesbauordnung keiner baurechtlichen Genehmigung. Nach aktueller Rechtsprechung müssen derartige Anlagen jedoch auf Ihre Zulässigkeit im Außenbereich (§35 Baugesetzbuch) geprüft werden. Diese Bestimmung bezweckt die Freihaltung des Außenbereichs von baulichen Anlagen. Mit diesem Ziel ist die Errichtung von Kleinbauten und Stellplätzen nicht vereinbar.

Grundsätzlich unzulässig im Außenbereich sind Zäune aller Art.

Für Flächen im Außenbereich gelten daneben häufig naturschutzrechtliche Vorschriften, die zu beachten sind. In Schutzgebieten (z.B. Naturschutz-oder Landschafs-Schutzgebieten) dürfen in der Regel keine Bauten errichtet werden. Ausnahmen bestehen nur im Falle landwirtschaftlicher Betriebe. Die hobbymäßige und damit der Selbstversorgung dienende kleingärtnerische Nutzung des Außenbereichsgrundstücks macht aus diesem keinen „landwirtschaftlichen Betrieb“ im baurechtlichen Sinn. Die Stadt Emmendingen möchte jedoch „echte“ Gerätehütten weiterhin ermöglichen, wenn deren Außenbereichsverträglichkeit gegeben ist.

Gerätehütten sind Gebäude, die ausschließlich zum Unterbringen der für die gärtnerische Bewirtschaftung benötigten Geräte dienen. Es handelt sich um kleine Bauten einfachster Ausführung. Die Hütten haben weder Fenster, Vordächer oder überdachte Terrassen, noch verfügen sie über Feuerstätten oder Aborte. Sie dürfen nicht so ausgestattet sein, dass sie zum – auch nur stundenweisen – Aufenthalt geeignet sind. Einfriedungen sind nur in Form von Hecken aus einheimischen Büschen oder Gehölzen möglich.

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Bei der Wertermittlung von Baugrundstücken, die mehrere Sachgebiete des Fachbereiches 3 – Planung und Bau betreffen, bitten wir Sie sich direkt an Frau Nunhofer zu wenden. Die Kollegin koordiniert die Anfragen und schickt die gesammelten Auskünfte direkt an Sie zurück. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses kann diese Anfrage bearbeitet werden. Diese Auskunft ist gebührenpflichtig und bedarf eines Antrages, der persönlich, per E-Mail, per Fax oder auf dem Postwege eingereicht werden kann.

Vertretungsvollmacht Bauangelegenheiten

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Akteneinsicht in Ihre Bauakte können Sie beantragen, wenn Sie einen genauen Überblick über die von der Baurechtsbehörde gesammelten Unterlagen einsehen wollen. In einigen Fällen nimmt die Akteneinsicht ein beauftragter Anwalt vor. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Ihnen entsprechende Auskünfte und Ablichtungen gefertigt werden. Diese Auskunft ist gebührenpflichtig und bedarf eines Antrages der nur per Online-Formular eingereicht werden kann.

Eine Herausgabe der Bauakten ist nicht möglich.

Antrag auf Einsichtnahme in archivierte Bauakte - Akteneinsicht

Antrag auf Einsichtnahme in archivierte Bauakte - Aktenauskunft 

Vertretungsvollmacht Bauangelegenheiten

Architektenvollmacht

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Bei jedem Rechtsgeschäft mit einem Grundstück, insbesondere beim Kauf, ist es sinnvoll sich darüber zu informieren, ob und wie dieses mit Baulasten belastet ist. Baulasten werden nicht wie Grunddienstbarkeiten in das Grundbuch eingetragen, sondern hier bei der Stadt Emmendingen in einem separaten Baulastenverzeichnis geführt. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses kann eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt werden. Diese Auskunft ist gebührenpflichtig und bedarf eines Antrages der nur per E-Mail oder Online-Formular eingereicht werden kann.

Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Antrag auf Löschung/Verzicht einer Baulast

Formular Vertretungsvollmacht

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Nach erteilter Baugenehmigung kann die für Ihr Bauvorhaben notwendige Hausnummer erteilt werden. Die Hausnummern für Vorhaben in unseren Ortschaften bitten wir direkt bei der jeweiligen Ortschaftsverwaltung zu erfragen.

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