Stadt Emmendingen (Druckversion)

Vorgaben, Verfahren und Vorschriften

Das Referat Bauordnung und Denkmalschutz ist Ihr Kontakt, wenn es um die Themen Neubau, Erweiterung, Umbau, Nutzungsänderung oder den Abbruch baulicher Anlagen geht.

Ob Baugenehmigungsverfahren, Bauvorbescheide, Baulasten, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Brandschutz, Denkmalangelegenheiten einschließlich Erteilung von Steuerbescheinigungen, Schlussabnahmen, Baukontrolle oder die Genehmigung nach Bundesimmissionsschutzverordnung – wir prüfen, ob die Wünsche der Bauwilligen mit baurechtlichen Vorschriften wie Bebauungsplan oder Brand- und Denkmalschutz vereinbar sind.

Neben der Erteilung von Baugenehmigungen, auch im vereinfachten Verfahren, ist das Referat unter anderem auch für die Entscheidung über Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen, die Durchführung von Kenntnisgabeverfahren sowie für die Entscheidung über Bauvoranfragen zuständig.

Baurechtliche Verfahren

Für einen Neubau, Umbau oder auch Abriss ist nach der Landesbauordnung grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich. Damit gibt der Gesetzgeber der Baurechtsbehörde die Möglichkeit vorab zu prüfen, ob das geplante Vorhaben mit den Vorschriften übereinstimmt. So bleiben dem Bauherrn aufwändige und teure Nachbesserungen erspart.
 
Von diesem Grundsatz der Genehmigungspflicht weicht die Landesbauordnung ab, indem sie bestimmte Vorhaben verfahrensfrei stellt.

Weiter zur Landesbauordnung §50 - Verfahrensfreie Bauvorhaben

Bitte beachten Sie aber, dass auch für verfahrensfreie Vorhaben das Baurecht gilt. Eventuell müssen in einem besonderen Bewilligungsverfahren separate Ausnahmen oder Befreiungen von baurechtlichen Vorschriften beantragt werden.

Die verschiedenen Verfahren

Für die verfahrenspflichtigen Vorhaben sieht die Landesbauordnung drei Möglichkeiten vor: Das „klassische Baugenehmigungsverfahren“, das "Kenntnisgabeverfahren" und das im Prüfumfang reduzierte „vereinfachte Baugenehmigungsverfahren“.

Vor dem Baugenehmigungsverfahren kann der_die Bauherr_in auf schriftlichen Antrag vorab eine Entscheidung über einzelne Fragen seines Vorhabens erwirken. Dabei handelt es sich um den Bauvorbescheid.

Abbruch einer baulichen Anlage

Der Abbruch einer baulichen Anlage ist die ersatzlose Entfernung einer baulichen Anlage, wie z.B. eines Hauses, einer Garage oder eines Schopfes.

Der Gesetzgeber hat diese bauliche Maßnahme zum Teil in die Eigenverantwortung des Bauherrn gegeben und diese für alle verfahrensfreien Vorhaben auch ohne baurechtliche Genehmigung frei gegeben.

Darüber hinaus können auch weitere Anlagen wie freistehende Gebäude oder sonstige Anlagen, die kein Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10m ohne Genehmigung abgebrochen werden.

Bevor Sie jedoch mit dem Abbruch beginnen, empfehlen wir sich kurz bei der Baurechtsbehörde rückzuversichern.

Formulare
Abbruch baulicher Anlagen Kenntnisgabeverfahren nach § 51 Abs. 3 LBO

Baugenehmigungsverfahren, § 58 Landesbauordnung

Die Baurechtsbehörde prüft Ihren Antrag auf Vollständig- und Richtigkeit. Wenn Unterlagen nachgefordert werden müssen, so empfehlen wir Ihnen, diese baldmöglichst nachzureichen, da ansonsten eine zügige Bearbeitung Ihres Antrages nicht möglich ist.

Bei bestimmten Bauvorhaben sind noch weitere Fachbehörden, wie z.B. das Landratsamt Emmendingen – Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz – oder Amt für Gewerbeaufsicht, Immissionsschutz und Abfallrecht – zu beteiligen. Wenn alle Stellungnahmen vorliegen und die Benachrichtigung der Nachbarn abgeschlossen ist, erfolgt die endgültige Bearbeitung und Entscheidung über Ihren Bauantrag.

Mit dem Bau können Sie jedoch erst beginnen, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde, die darin enthaltenen Auflagen erfüllt sind und der Baufreigabeschein (Roter Punkt) vorliegt. Die Baurechtsbehörde wird die Bauausführung überwachen.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von 3 Jahren mit der Ausführung begonnen haben. Auf schriftlichen Antrag kann die Geltungsdauer, unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage, bis zu drei Jahren verlängert werden. Der Antrag muss jedoch vor Ablauf bei der Baurechtsbehörde gestellt werden.

Formulare

Bauvoranfrage / Bauvorbescheid, § 57 Landesbauordnung

Sie haben einen Bauwunsch, sind sich jedoch nicht sicher ob dieser auf dem Grundstück verwirklicht werden kann, dann ist die Bauvoranfrage der richtige Weg um mit wenig Auffand konkrete Antworten zu erhalten.

Eine Bauvoranfrage kann dann sinnvoll sein, wenn Ihr Vorhaben in einem Bebauungsplangebiet liegt, Sie jedoch von diesem abweichen wollen oder sich die Frage stellt, in wieweit sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Im Rahmen der Bauvoranfrage werden die von Ihnen formulierten Fragen rechtsverbindlich geklärt. Es wird also nur über einzelne Fragen entschieden, die umfassende Prüfung aller notwendigen Unterlagen findet dann in einem der später aufgeführten Verfahren statt.

Der Bauvorbescheid gilt 3 Jahre und bietet eine verlässliche Rechtsgrundlage mit Bindungswirkung seitens der Baurechtsbehörde und der Nachbarschaft. Auf schriftlichen Antrag kann die Geltungsdauer, unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage, bis zu drei Jahren verlängert werden. Der Antrag muss jedoch vor Ablauf bei der Baurechtsbehörde gestellt werden.

Formulare

Kenntnisgabeverfahren, § 51 Landesbauordnung

Die Zulässigkeit des Kenntnisgabeverfahrens, das dem beschleunigten Bauen dienen soll, setzt voraus, dass das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt. Das Vorhaben darf den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widersprechen.

Auch beim Abbruch von Anlagen und Einrichtungen kann dieses Verfahren durchgeführt werden.

Es ist anzumerken, dass bei der Wahl dieses Verfahrens sowohl Ihre Eigenverantwortung als Bauherr_in als auch die Verantwortung des Entwurfsverfasser_in steigt. Rechtssicherheit erreichen Sie nur mit einer Baugenehmigung, da diese einen Verwaltungsakt darstellt, der bestandskräftig wird. Beim Kenntnisgabeverfahren bleibt z.B. der Nachbarschaft der Weg vor die Gerichte ohne zeitliche Begrenzung offen.

Das Kenntnisgabeverfahren ist ein bloßes baurechtliches Anzeigeverfahren mit Baufreigabefunktion.

Vereinfachtes Verfahren, § 52 Landesbauordnung

Werbeanlage, § 2 Landesbauordnung

Wenn Sie eine Werbeanlage, zum Beispiel eine Plakatwand oder ein beleuchtetes Firmenschild errichten wollen, welches vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar ist, benötigen Sie unter Umständen eine Genehmigung der Baurechtsbehörde.

Die Stadt Emmendingen hat für ihre Gewerbegebiete (Werbeanlagensatzung) und für die Innenstadt (Gestaltungssatzung) spezielle Regelungen getroffen.

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wird die Übereinstimmung mit den vor genannten Satzungen geprüft und eine entsprechende Baugenehmigung erteilt.

Formulare
Bauantrag für Werbeanlage Warenautomat
Baubeschreibung Werbeanlage
Benennung eines (Fach-) Bauleiters
Erklärung Standsicherheitsnachweis

Verfahrensfreie Vorhaben

Grundsätzlich bedürfen nach § 49 LBO alle baurechtlichen Vorhaben einer Baugenehmigung. Bestimmte, untergeordnete Baumaßnahmen hat der Gesetzgeber jedoch von dieser Genehmigungspflicht ausgenommen. Diese verfahrensfreien Vorhaben finden Sie im Anhang zu § 50 Abs. 1 LBO aufgelistet. Bitte beachten Sie, dass auch die verfahrensfreien Vorhaben baurechtlichen Vorschriften wie zum Beispiel Bebauungsplänen entsprechen müssen. Durch Abgleich Ihrer Baumaßnahme mit der Auflistung der verfahrensfreien Vorhaben ersparen Sie sich unter Umständen der Stellung eines Bauantrags und somit Zeit und Kosten.

Bei Unsicherheiten stehen wir Ihnen gerne beratend zur Verfügung. Hierfür nutzen Sie bitte unser Kontaktformular.

Weiter zur Landesbauordnung Anhang zu §50 - Verfahrensfreie Bauvorhaben

Baurechtliche Fragen

Sie haben baurechtliche Fragen oder wollen einen baurechtlichen Aspekt formlos abklären lassen?  Dann nutzen Sie hierfür unser Kontaktformular.

Bitte beachten Sie, dass bei formlosen Anfragen Gebühren nach Zeitaufwand entsprechend der Gebührensatzung, Ziffer 33.9 in Rechnung gestellt werden. Da die Bearbeitung förmlicher Verfahren (Bauantrag und Bauvoranfrage) Vorrang hat, kann es bei formlosen Anfragen zu längeren Bearbeitungszeiten kommen.


Zum Kontaktformular

Bauvorschriften und Gesetze

Das Erneuerbare Wärme-Gesetz des Landes Baden-Württemberg (EWärmeG)

Das Erneuerbare Wärme-Gesetz des Landes Baden-Württemberg ist zu beachten, wenn bei Bestandsgebäuden, die vor dem 01.04.2008 errichtet wurden, zentrale Teile der Heizungsanlage ausgetauscht werden sollen. Hier sind dann 15 % der benötigten Wärme durch erneuerbare Energien zu erzeugen. Weitere Informationen und die Erfüllungsmöglichkeiten finden Sie auf der Webseite des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg.

Weiter zum EWärmeG

Formulare

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurden das EnEG, EnEV und das EEWärmeG in einem modernen Gesetz zusammengeführt. Es wird ein einheitliches, auf einander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden geschaffen. Außerdem regelt es die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen.

Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft. Das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) treten mit dem Inkrafttreten des GEG außer Kraft.

Weiter zum GEG

Weitere Aufgaben der Bauordnung

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt, sondern stellt fest, dass die für die Bildung von Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) vorgesehenen Wohnungen und sonstigen Räume baulich in sich abgeschlossen sind. Sie dient der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wie z. B. der Umwandlung von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen.

Die gesetzliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das Gesetz über das Wohnungseigentum und für das Dauerwohnrecht gilt das Wohnungseigentumsgesetz in der jeweils gültigen Fassung, sowie die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist seit 1. März 2014 im Bereich einer Erhaltungssatzung eine gesonderte Genehmigung erforderlich (§ 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des besonderen Städtebaurechts – DVWoR)

Antrag Abgeschlossenheitsbescheinigung §§7, 32 WEG

Fachbereich 3
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Bauabnahmen und Baukontrollen

Im Rahmen der Baugenehmigung, bzw. während der Durchführung von Baumaßnahmen können Abnahmen (z. B. Rohbau- und Schlussabnahme) angeordnet werden. Bauliche Anlagen können erst nach erfolgter Abnahme in Betrieb genommen werden. Die Bauabnahme stellt grundsätzlich eine Baukontrolle dar, die die ordnungsgemäße Bauausführung überwacht, so dass die öffentlich rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Über die in der Baugenehmigung geforderten Abnahmen hinaus, werden sämtliche Baumaßnahmen stichprobenartig überwacht. Die Einhaltung der Bestimmungen zum Schutz der allgemeinen Sicherheit (z. B. Unfallverhütungsvorschriften etc.) und die Verwendung von zugelassenen Bauprodukten werden bei der Bauüberwachung stichprobenartig ebenfalls überprüft.

Den mit der Überwachung beauftragten Personen ist jederzeit Zutritt zu Baustellen und Betriebsstätten sowie Einblick in Genehmigungen und Zulassungen, Prüfzeugnisse, Übereinstimmungserklärungen, Übereinstimmungszertifikate, Überwachungsnachweise, Zeugnisse und Aufzeichnungen über die Prüfung von Bauprodukten, in die Bautagebücher und andere vorgeschriebene Aufzeichnungen zu gewähren. Der Bauherr hat die für die Überwachung erforderlichen Arbeitskräfte und Geräte zur Verfügung zu stellen.

Antrag Schlussabnahme gemäß § 67 Abs. 1 Nr. 2 LBO

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Brandverhütungsschau

Die Brandverhütungsschau ist eine Maßnahme des vorbeugenden Brandschutzes und beinhaltet die regelmäßige Überwachung von baulichen Anlagen, die wegen ihrer Nutzung besonders brandgefährdet sind oder im Brandfall eine größere Zahl von Personen gefährdet werden. Die Brandverhütungsschau wird in einen Rhythmus von 5 Jahren durchgeführt.

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Grundstücksteilung

Eine Grundstücksteilung oder Parzellierung ist die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes (nicht zu verwechseln mit Flurstück) in zwei oder mehrere Teile. Aufgrund bestimmter Rechtsfolgen, die hieraus resultieren (z. B. Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Eigentumsrechte), ist die Teilung in einem Veränderungsnachweis bzw. Fortführungsnachweis zu dokumentieren, zudem ist das Grundstücks- bzw. Liegenschaftskataster und das Grundbuch nachzuführen. Gesetzlich verankert ist die Grundstücksteilung in § 19 Baugesetzbuch (BauGB).

Berechtigt zur Durchführung von Teilungen sind öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Beamte der Vermessungsverwaltung (Landratsamt Emmendingen – Haus am Festplatz). Die geplante Grundstücksteilung ist der Baurechtsbehörde zwei Wochen vorher anzuzeigen. Dies hat schriftlich unter Beifügung eines amtlichen Lageplanes mit Darstellung der künftigen Grenzziehung zu erfolgen.

Anzeige Grundstücksteilung § 8 LBO

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Kleinbauten

In den vergangenen Jahren sind in der freien Landschaft, die baurechtlich auch als Außenbereich bezeichnet wird, viele Freizeitgärten mit Hütten, Einfriedungen, Lagerplätze sowie Grillstellen und Sitzplätze entstanden. Die ursprüngliche Kulturlandschaft wird damit mehr und mehr zersiedelt. Diese Entwicklung beeinflusst nicht nur das Landschaftsbild und die ökologische Funktion negativ, sondern beeinträchtigt auch die Erholungswirkung der Landschaft für die Allgemeinheit. Als sogenannter  Außenbereich gilt der Bereich eines Gemeindegebietes, der - anders als Baugebiete – rechtlich nicht zur Bebauung bestimmt ist. Er beginnt unmittelbar im Anschluss an das letzte Haus eines jeden Ortsteils.

Gerätehütten bis 20 cbm Brutto-Rauminhalt oder umbautem Raum bedürfen im Außenbereich nach der Landesbauordnung keiner baurechtlichen Genehmigung. Nach aktueller Rechtsprechung müssen derartige Anlagen jedoch auf Ihre Zulässigkeit im Außenbereich (§35 Baugesetzbuch) geprüft werden. Diese Bestimmung bezweckt die Freihaltung des Außenbereichs von baulichen Anlagen. Mit diesem Ziel ist die Errichtung von Kleinbauten und Stellplätzen nicht vereinbar.

Grundsätzlich unzulässig im Außenbereich sind Zäune aller Art.

Für Flächen im Außenbereich gelten daneben häufig naturschutzrechtliche Vorschriften, die zu beachten sind. In Schutzgebieten (z.B. Naturschutz-oder Landschafs-Schutzgebieten) dürfen in der Regel keine Bauten errichtet werden. Ausnahmen bestehen nur im Falle landwirtschaftlicher Betriebe. Die hobbymäßige und damit der Selbstversorgung dienende kleingärtnerische Nutzung des Außenbereichsgrundstücks macht aus diesem keinen „landwirtschaftlichen Betrieb“ im baurechtlichen Sinn. Die Stadt Emmendingen möchte jedoch „echte“ Gerätehütten weiterhin ermöglichen, wenn deren Außenbereichsverträglichkeit gegeben ist.

Gerätehütten sind Gebäude, die ausschließlich zum Unterbringen der für die gärtnerische Bewirtschaftung benötigten Geräte dienen. Es handelt sich um kleine Bauten einfachster Ausführung. Die Hütten haben weder Fenster, Vordächer oder überdachte Terrassen, noch verfügen sie über Feuerstätten oder Aborte. Sie dürfen nicht so ausgestattet sein, dass sie zum – auch nur stundenweisen – Aufenthalt geeignet sind. Einfriedungen sind nur in Form von Hecken aus einheimischen Büschen oder Gehölzen möglich.

Fachbereich 3
Referat Bauordnung und Denkmalschutz
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Aufgaben der Bauverwaltung

Anfragen von Sachverständigen und Banken

Bei der Wertermittlung von Baugrundstücken, die mehrere Sachgebiete des Fachbereiches 3 – Planung und Bau betreffen, bitten wir Sie sich direkt an Frau Walz zu wenden. Die Kollegin koordiniert die Anfragen und schickt die gesammelten Auskünfte direkt an Sie zurück. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses kann diese Anfrage bearbeitet werden. Diese Auskunft ist gebührenpflichtig und bedarf eines Antrages, der persönlich, per E-Mail, per Fax oder auf dem Postwege eingereicht werden kann.

Vertretungsvollmacht Bauangelegenheiten

Fachbereich 3
Referat Bauverwaltung / GuA
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Akteneinsicht

Akteneinsicht in Ihre Bauakte können Sie beantragen, wenn Sie einen genauen Überblick über die von der Baurechtsbehörde gesammelten Unterlagen einsehen wollen. In einigen Fällen nimmt die Akteneinsicht ein beauftragter Anwalt vor. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Ihnen entsprechende Auskünfte und Ablichtungen gefertigt werden. Diese Auskunft ist gebührenpflichtig und bedarf eines Antrages der nur persönlich, per E-Mail, per Fax oder auf dem Postwege eingereicht werden kann.

Eine Herausgabe der Bauakten ist nicht möglich.

Vertretungsvollmacht Bauangelegenheiten
Architektenvollmacht

Fachbereich 3
Referat Referat Bauverwaltung / GuA
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Baulastenauskünfte

Bei jedem Rechtsgeschäft mit einem Grundstück, insbesondere beim Kauf, ist es sinnvoll sich darüber zu informieren, ob und wie dieses mit Baulasten belastet ist. Baulasten werden nicht wie Grunddienstbarkeiten in das Grundbuch eingetragen, sondern hier bei der Stadt Emmendingen in einem separaten Baulastenverzeichnis geführt. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses kann eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt werden. Diese Auskunft ist gebührenpflichtig und bedarf eines Antrages, der nur persönlich, per E-Mail, per Fax oder auf dem Postwege eingereicht werden kann.

Formular Vertretungsvollmacht

Fachbereich 3
Referat Referat Bauverwaltung / GuA
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Hausnummerierung

Nach erteilter Baugenehmigung kann die für Ihr Bauvorhaben notwendige Hausnummer erteilt werden. Die Hausnummern für Vorhaben in unseren Ortschaften bitten wir direkt bei der jeweiligen Ortschaftsverwaltung zu erfragen.

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Stadtentwässerung

Alle notwendigen Formulare finden Sie auf der Webseite des Eigenbetriebes.

Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung
der Stadt Emmendingen
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Weiter zur Webseite

http://www.emmendingen.de//wirtschaft-bauen/bauordnung-denkmalschutz